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Planen und bauen mit Modulen ist anders.
Besonders für öffentliche Auftraggeber.
Die Wohnungsnot in den Städten, der Mangel an Unterrichtsräumen, der Bedarf an Ausweichquartieren während umfangreicher Sanierungsarbeiten: all das und vieles mehr lässt den Ruf nach einer schnellen und kostengünstigen Errichtung von Gebäuden lauter werden und lenkt den Blick vieler Bauherrn auf die Vorteile von modularen Bauweisen.

Doch was ist Modulbau eigentlich und welche Änderungen
ergeben sich für den Planungsablauf?
Modular gefertigte Gebäude sind zunächst Gebäude, deren Bauteile (Decken, Wände, Fassade, Raumzellen etc.) nach einem herstellereigenen System geplant, konstruiert und gefertigt werden. Diese vorgefertigten Bauteile werden auf der Baustelle zusammengefügt und fertiggestellt.

Auf dem deutschen Markt sind derzeit hauptsächlich folgende
Modulbauweisen zu finden

  • Stahlmodulbauweise: Herstellung von Raumzellenmodulen aus Stahlrahmen, die ähnlich wie Legobausteine vor Ort zusammengefügt werden
  • Holzmodulbauweise: vorgefertigte Holzständerwände und Brettstapel- oder Holzbalkendecken werden auf die Baustelle geliefert und montiert; vereinzelt gibt es bereits Hersteller von Holzraumzellen
  • Hybridmodulbauweise: vorgefertigte Holzständerwände werden in Kombination mit Betonfertigteildecken montiert
  • Stahlbetonmodulbauweise: vorgefertigte Stahlbetonwände und Decken werden auf die Baustelle geliefert und montiert.

Keine Direktbeauftragung möglich
Als öffentlicher Auftraggeber können Sie im Gegensatz zu privaten oder gewerblichen Bauherren keine Direktbeauftragungen durchführen. Modulare Gebäude müssen daher öffentlich und systemneutral ausgeschrieben werden. Profitieren Sie von unserer Erfahrung mit über 30 modularen Projekten für öffentliche Auftraggeber.

Notwendigkeit einer Totalunternehmerausschreibung
Ein Modulbau ist zwingend als Totalunternehmerleistung auszuschreiben. Die Zulassung eines modularen Bausystems, eine gewisse Vorfertigung im Werk und die notwendige Gewährleistung erlauben es nicht, einzelne Leistungen im oder am Gebäude von einer anderen Firma erbringen zu lassen. Vergleichbar ist das Ganze mit dem Kauf eines Autos, bei dem der Käufer auch nicht einzelne Bestandteile von einer anderen Firma anfertigen lassen kann.

Festlegung von Standards und Qualitäten
Für die Erstellung einer Totalunternehmerausschreibung muss der Bauherr seine Anforderungen an sämtliche Bauteilqualitäten definiert haben. Auch sollte der Ausschreibung eine vollständige und genehmigungsfähige Entwurfsplanung beiliegen, auf deren Grundlage alle Bieter kalkulieren können. Nur so sind vergleichbare Angebote erhältlich. Ein im modularen Bauen erfahrenes Planungsteam ist daher für den Bauherrn unverzichtbar.

Projektteam für einen Modulbau
Das für die Planung eines modularen Gebäudes notwendige Planungsteam unterscheidet sich nicht von dem einer herkömmlichen Bauweise. Warum auch? 
Zunächst wird das Gebäude passend zum individuellen Grundstück und zu den individuellen Anforderungen des Bauherrn entworfen. Dabei werden selbstverständlich alles Aspekte des Städtebaus und des Entwurfes sowie die gesetzlichen Rahmenbedingungen überprüft und umgesetzt.
Allerdings ist für die Planung der Grundsatz der Systemoffenheit zu beachten: Jedes der modular zur Verfügung stehenden Bausysteme hat seine eigenen Besonderheiten und Einschränkungen.
Die Planer sollten die Vorteile und Einschränkungen der verschiedenen Modulbauweisen kennen, um nicht schon durch die Entwurfsplanung eine der Modulbauweisen auszuschließen oder in die Unwirtschaftlichkeit zu drängen. Die Systemoffenheit ist daher ein wichtiger Faktor für die Wirtschaftlichkeit. Nur wenn viele unterschiedliche Markteilnehmer wirtschaftliche Angebote abgeben können, wird ein sinnvoller Marktpreis erzielt.
Folgende Projektbeteiligte sind erforderlich:

  • Architekten
  • Landschaftsarchitekten
  • HLS-Planer
  • ELT-Planer
  • Tragwerksplaner
  • Bauphysiker
  • diverse Gutachter

Vergleichbarkeit der Angebote
Bei einer öffentlichen Ausschreibung ist das Ziel, vergleichbare Angebote einzuholen. Ein Nachverhandeln ist im Gegensatz zur privaten Wirtschaft nicht möglich.
Die funktionale Leistungsbeschreibung ist zusammen mit den Entwurfsplänen die Grundlage für das Angebot des Totalunternehmers. Das Ziel des Bauherrn, ein Bauvorhaben zu einem Festpreis schlüsselfertig erstellen lassen, macht es
erforderlich, alle Anforderungen an das Gebäude – sowohl technisch als auch gestalterisch – in der funktionalen Leistungsbeschreibung ausreichend zu definieren. Dabei sollte dem Unternehmer die Möglichkeit gegeben werden, wirtschaftlich und einfach zu kalkulieren.
Der ausschreibende Architekt sollte wichtige Funktionen und Qualitäten in ihrer Mindestanforderung beschreiben, statt sich in aufwändigen Details und Sonderkonstruktionen zu verlieren. Dort, wo keine besonderen Ansprüche bestehen, sollte auch nichts Besonderes beschrieben werden. Dies ermöglicht dem Bieter eine wirtschaftliche Kalkulation.

Sicherung der Qualität
Der Totalunternehmer bietet die geforderten Qualitäten zu einem Pauschalpreis an.
Dass die angebotenen Qualitäten auch tatsächlich geliefert werden, sichern die bauherrnseitig beteiligten Planer und
Fachplaner durch Bemusterungen und intensive Begleitung der Ausführungsplanung sowie Qualitätskontrollen während der Bauausführung.

Vorteil Preissicherheit
Weil zu Beginn der Vertragsbeziehung zwischen Bauherrn und Totalunternehmer ein Festpreis für ein schlüsselfertig erstelltes Gebäude steht, sollte es idealerweise nach der Beauftragung nicht mehr zu bauherrnseitigen Änderungswünschen kommen. Nachträgliche Änderungen der Planung bzw. Anforderungen und Qualitäten nach Auftragsvergabe führen grundsätzlich zu Mehrkostenansprüchen des Totalunternehmers.
Hier gilt es auch zu bedenken, dass der Generalunternehmer in der Regel Zuschläge auf Subunternehmer- und Lieferleistungen berechnet.
Andererseits kann eine vom Totalunternehmer vorgeschlagene Änderung sowohl einfacher und besser in der Ausführung als auch preisgünstiger sein. Es ist durchaus verhandelbar, dass der Generalunternehmer dem Bauherrn für die Zustimmung zu einer geänderten Ausführung ein Minderpreisangebot macht.

Vorteil Terminsicherheit
Der Totalunternehmer garantiert bei Vertragsabschluss einen Fertigstellungstermin. Die Koordination aller Gewerke und
Nachunternehmer liegt in der Verantwortung des Totalunternehmers.
Damit hat er andere Zugriffs- und Sanktionsmöglichkeiten gegenüber seinen Zulieferern und Vertragspartnern, als dies dem öffentlichen Auftraggeber nach VOB möglich ist.

Angebot der kostenlosen Erstberatung
Seit 2007 beschäftigen wir uns intensiv mit der Planung von modularen Gebäuden.
Wenn Sie Interesse an modularem Bauen haben, dann dürfen Sie uns gerne dazu befragen. Wir als freie Architekten beraten Sie gerne unabhängig von Herstellern und absolut neutral zu Ihrer Bauaufgabe. Die Wahrscheinlichkeit, dass wir Ihnen weiterhelfen können, ist groß!
Gerne dürfen Sie uns zu diesem Thema anrufen. Innerhalb Bayerns kommen wir auch gerne für eine kostenlose Erstberatung zu Ihnen, um erste Fragen zu allen Themen rund um modulares Bauen mit Ihnen zu besprechen.